[Etudes] La synergie BIM, Lean et jumeau numérique pour relancer l'industrie immobilière

Dernièrement, deux études captivantes ont atterri dans ma boîte mail (parce que oui, en 2024, c'est un peu démodé de parler de "papiers sur mon bureau" !). La première, signée par Bruno Lopes, Pierre Mounsi, et Boubacar Seck, explore comment le BIM et le Lean pourraient être la clé pour inverser la tendance de la baisse de production de logements. La seconde, enrichie par la contribution de Grégoire Pierre, plonge dans l'univers fascinant du jumeau numérique dans l'immobilier. Ces sujets, nichés à la croisée de l'innovation technologique et des défis actuels du secteur immobilier, méritent qu'on s'y attarde... et c'est ce que je vous propose de faire, mais avec une touche plus informelle, histoire de déchiffrer ensemble ces concepts pointus en toute convivialité.

Avant de plonger dans le vif du sujet, il est important de préciser que cet article s'adresse à un public large et curieux, plutôt qu'à des experts en BIM, Lean ou en jumeau numérique. L'objectif ici est de démystifier ces concepts et d'explorer comment ils peuvent contribuer à résoudre certains des problèmes actuels du secteur de l'immobilier, notamment la chute de la production de logements.

De quoi parle-t-on exactement ?

Alors, le BIM et le Lean, c'est un peu comme le yin et le yang de la construction moderne. Pour les néophytes, le BIM (Building Information Modeling) c'est cette méthode de travail révolutionnaire qui permet de concevoir, de construire, de gérer un bâtiment grâce à un modèle numérique. C'est un peu comme jouer à Minecraft, mais en beaucoup plus sérieux et technique. Le Lean, lui, c'est cette philosophie qui vise à maximiser la valeur pour le client tout en minimisant le gaspillage. Imaginez que vous faites vos courses en prenant uniquement ce dont vous avez besoin, évitant ainsi de jeter la moitié de votre frigo à la fin de la semaine. Appliqué à la construction, ça promet des projets plus fluides, économiques et écologiques.

La chute de la production de logements

Ces derniers temps, le secteur de l'immobilier fait un peu la tête. Entre les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui serrent la vis sur les crédits et la crise sanitaire qui a mis un coup de frein sur les permis de construire, on est dans le rouge. Pour ne rien arranger, la réglementation environnementale (coucou la RE2020) ajoute une couche de complexité. Sans oublier la cerise sur le gâteau : les prix des matériaux qui flambent à cause de conflits internationaux. Résultat ? On construit moins, et ça, c'est un problème. 

Le BIM et le Lean à la rescousse : comment ?

Lopes, Mounsi et Seck nous lancent une bouée de sauvetage avec le BIM et le Lean. Leur idée ? Utiliser ces méthodes pour rendre les projets plus efficaces et moins coûteux. Par exemple, le BIM pourrait réduire les erreurs de conception en permettant une meilleure visualisation du projet dès le départ. Quant au Lean, en éliminant les gaspillages (matériaux en surplus, temps morts sur le chantier...), on pourrait voir les coûts de construction dégringoler. Et ça, c'est sans compter sur les gains en qualité et en satisfaction client. 

Le jumeau numérique dans l'immobilier : une révolution à portée de main

Le jumeau numérique, en synergie avec le BIM et le Lean, transcende les avantages individuels de chaque méthode pour créer une dynamique révolutionnaire. Cette approche tridimensionnelle permet une conception plus aboutie, une meilleure prise de décision et une optimisation des ressources tout au long de la vie du bâtiment. Le jumeau numérique agit comme un catalyseur, rendant tangible les principes du Lean par l'identification précise des gaspillages et la simulation des performances énergétiques, contribuant ainsi à une construction durable et efficace.

Avec le jumeau numérique établi dès la conception, conformément aux exigences de la RE2020, le chantier démarre sur des bases solides, les plans d'exécution sont clairs et précis, et les entreprises de construction peuvent se concentrer sur leur coeur de métier. Cette intégration réduit significativement les coûts, améliore la qualité et la performance énergétique des bâtiments, et facilite leur maintenance future.

Des chiffres qui parlent : analyse des gains potentiels

Allons droit au but : adopter le BIM et le Lean, ça paie. Les études montrent que l'intégration de ces méthodes pourrait entraîner une réduction des coûts de construction de 15 à 25%. Et ce n'est pas tout. On observe aussi une diminution des délais de livraison des projets de 20 à 30%. En termes de gaspillage, on pourrait voir une réduction de 10 à 15% des matériaux. Des chiffres qui donnent envie de sauter le pas, non ? 

Obstacles et défis : une nouvelle perspective

Toutefois, entre la théorie et la pratique, il existe des défis notables. Cependant, les critiques souvent évoquées à l'encontre de l'adoption du BIM et du Lean semblent s'atténuer lorsque nous considérons la méthode proposée, intégrant le jumeau numérique dès la phase de conception. Comme le souligne Pierre, la distinction entre concevoir et fabriquer devient cruciale ici. En appliquant cette méthodologie, les entreprises de construction débutent avec des plans d'exécution précis, éliminant ainsi le besoin d'une coûteuse transition numérique. Elles sont replacées au cœur de leur expertise — la construction — sans être alourdies par les exigences de la numérisation.

Cette approche réduit drastiquement les besoins en investissements initiaux, principalement relocalisés chez les concepteurs. Une adaptation de la structure de financement, notamment par une augmentation du versement initial de l'acheteur, pourrait aisément résoudre cette question financière. Quant à l'interopérabilité, un défi souvent cité, il peut être abordé par l'établissement de standards communs, comme le démontre l'utilisation de l'IFC. Une utilisation plus précise et détaillée de l'IFC pour chaque composant du projet pourrait grandement améliorer l'efficacité et la collaboration entre tous les acteurs.

Note de conclusion

Nous voici arrivés au terme de notre exploration des potentialités offertes par le BIM, la méthodologie Lean sans oublier les jumeaux numériques pour faire face aux défis du secteur immobilier, notamment la baisse de production de logements. Nous espérons avoir éclairé ces concepts et montré en quoi ils peuvent représenter des leviers significatifs pour l'avenir du bâtiment et de la construction.

Pour ceux d'entre vous qui souhaiteraient approfondir le sujet et plonger dans les détails techniques et les études de cas qui étayent nos discussions, nous vous invitons à consulter les fichiers PDF des études mentionnées au début de cet article. Ces documents fournissent une mine d'informations précieuses pour quiconque s'intéresse de près ou de loin aux innovations dans le secteur de l'immobilier et aux stratégies pouvant contribuer à surmonter ses actuels défis.

Références

• "Comment le BIM et le Lean pourraient aider à enrayer la chute de production de logements?" par Bruno Lopes, Pierre Mounsi, et Boubacar Seck. 
• "Utiliser le jumeau numérique dans le secteur de l'immobilier" par Bruno Lopes, Pierre Mounsi, et Grégoire Pierre.