L'apport du numérique pour l'optimisation d'un patrimoine immobilier tertiaire

Dans le contexte actuel de crise écologique, le bâtiment joue un rôle majeur car il est responsable de 50% du total des ressources exploitées dans le monde et le plus gros consommateur d’énergie finale, loin devant les transports et l’industrie. Sachant que la phase exploitation représente 75% des coûts et près de 90% du cycle de vie d’un bâtiment tertiaire, il est légitime de se poser la question de ce que peut apporter le numérique pour répondre aux cinq enjeux métiers majeurs de la GTP :

La question est alors de savoir quel contenu structuré l’on doit manipuler pour les métiers de la gestion de patrimoine. De base, il faut disposer d’un langage commun et partager un même référentiel de données patrimoniales. On identifie cinq enjeux principaux du numérique, autant de leviers à l’optimisation de l’exploitation d’un patrimoine immobilier :

En allant à la rencontre des divers acteurs pour dresser un état des lieux de la situation actuelle, on constate que :

§  Les MOA publics comme privés ont pris conscience de la nécessité de s’équiper de solutions digitales ouvertes et collaboratives pour atteindre leurs objectifs de performance. Ils engagent leur transition numérique en intégrant une démarche BIM dans leurs projets de conception-construction et s’interrogent sur la meilleure façon de gérer, en phase exploitation, la quantité de données dont ils disposent. En plus des aspects techniques, économiques ou environnementaux, la sécurité et le confort des occupants est la préoccupation prioritaire.

§  Les prestataires de services érigent leur capacité, grâce aux outils innovants qu’ils maîtrisent et parfois qu’ils développent, à analyser la « data » en fonction des usages pour proposer les nouveaux services d’un bâtiment « augmenté » qui évolue de centre de coûts à centre de ressources. Ils appuient leur raisonnement en coût global par une offre de services partagés par tous en intégrant le BIM sur le cycle de vie complet.

§  Même si elles n’ont pas toutes le même degré de maturité, les solutions BIM collaboratives proposées par les éditeurs, s’appuient sur un référentiel partagé de données patrimoniales, ouvert à toutes les applications tierces. D’une manière générale, ils travaillent en « mode agile » pour « co-designer » la solution idéale et propre à chaque cas d’usage.

La réflexion du Conseil Départemental des Hauts-de-Seine pour moderniser son système d’information patrimonial, offre un cas pratique pour notre étude. Afin de répondre aux enjeux actuels de développement durable en termes économique, social et environnemental, la Direction des Bâtiments s’est fixé des objectifs ambitieux d’augmentation du taux d’équipements par l’investissement, de rationalisation du budget de fonctionnement par l’amélioration de la qualité d’usage et de service des équipements existants, et d’optimisation de la consommation énergétique du parc de bâtiments.

Suite au benchmark et à la redéfinition du besoin de la collectivité, un test grandeur nature pour étudier la faisabilité et les conditions de la mise en œuvre d’une plateforme collaborative sur la base d’un processus BIM Exploitation est lancé. Deux éditeurs sont retenus pour cette phase d’expérimentation réalisée en totale concertation avec toutes les parties au travers d’ateliers participatifs de co-design de la solution et d’une restitution du site pilote. Une mini formation sur la plateforme est effectuée pour que chacun, sur la base du volontariat, teste et s’approprie la solution pendant plusieurs mois afin d’en faire un retour d’expérience critique.

Le résultat obtenu dans le court délai d’un mois est jugé très encourageant par tous. Ce test permet de jeter les bases d’une charte BIM et d’estimer le coût et le délai d’un déploiement global du patrimoine immobilier du CD 92. En complément, plusieurs recommandations pour la réussite d’un tel projet mettent l’accent sur :

§  L’engagement et la stratégie à mettre en place en impliquant tous les services concernés,

§  La démarche méthodologique à appliquer avec des processus clairs traduits par une charte BIM et la rédaction d’un cahier des charges précis,

§  Un accompagnement pédagogique régulier pour garder l’adhésion de tous,

§  La mise en place d’un dispositif de contrôle d’initialisation et de mise à jour des données. 

En conclusion générale, quelques axes de progrès sont suggérés ouvrant et connectant le bâtiment, à travers le développement de nouveaux services à l’occupant, à son environnement. Grâce au numérique, le bâtiment s’inscrit véritablement dans la ville et pointe la nécessité d’optimiser la gestion foncière et de repenser l’aménagement du territoire.